住宅用の敷地は、固定資産税が優遇されています。このような理由もあって、明らかに人が住んでいない、利用価値がないような老朽化した空家が全国に大量に存在しますが、台風や地震などで倒壊のしたり、またそのリスクが高い空家、また、放置されたまで、衛生上の問題がある空家などが大きな社会問題となっています。一応、空家も財産であるため、財産権を主張されると「倒壊のおそれ」程度では、管轄自治体は何もできなく、倒壊するまでは、自室上放置されていました。
こうした問題に対処するため、平成26年、空家等対策の推進に関する特別措置法が制定され、これまでよりも空家に対する行政の権限が強化されました。
空家対策特別措置法 （空家法）
法制定以前は、事実上、行政指導しかできず、近隣住民に被害が出て初めて対処することが通例で、建物の倒壊やがけ崩れなど、近隣住民の人身や財産に多大な被害が出る事例も多くありました。
しかし、この法律の制定によって、
- 自治体が「特定空家」を指定することにより
- 民法に優先し、行政権限の行使を可能となり
- 最終的には、罰金や行政代執行を行うことが可能となりました
➡特に問題となっている、放置された倒壊寸前の空家を行政権限により解体し、費用を所有者や相続人に請求することが可能となりました。
空き家対策特別措置法3つのポイント!!
空き家対策特別措置法では、闇に以下の３つの権限が自治体に付与されています。
- 特定空き家に指定➡固定資産税が増加（優遇がなくなる）➡固定資産税の優遇がなくなる。
- 空き家所有者に対して行政からの勧告、命令が可能
- 行政代執行により所有者に代わって空き家解体可能
なぜ空家のまま放置されるのか？
住宅用に課税される固定資産税と都市計画税は、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されることで、減税されます。
以下の表のとおり、更地や事業用地は減税対象でなく、建物の用地となることで、1/6、1/3の減税措置が行われるのです。空家でもこの減税制度を受けられるため、倒壊の危険があっても、なかなか更地にしないで放置されているのです。
そして、建替えると、今度は建物価値が上昇するため建て替えも進んでおらず、判断を先延ばしにするため、古家のまま放置されているのです。
住宅用地の固定資産税｜参考
住宅用地の固定資産税・都市計画税の税率
| 土地の用途・面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 更地の場合 | 課税標準額×1.4% | 課税標準額×0.3% |
| 敷地面積200㎡までの住宅用地 | 課税標準額×1/6×1.4% | 課税標準額×1/3×0.3% |
| 住宅用地で、200㎡を越える部分 | 課税標準額×1/3×1.4% | 課税標準額×2/3×0.3% |
※建物については、自治体が建物価格評価し課税します。
特定空家の指定
あまりに空家放置していると、空き家対策特別措置法に基づき、自治体が特定空家の指定が行われます。特定空家とは、「 周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがある」市町村長が指定した空家を言い、指定されると
- 空家の所有者等の調査（空家への立入り調査や所有者の調査）
- 特定空家の指定
- 税務や関係部局への情報の提供➡固定資産税の優遇がなくなる
- 所有者へ助言・指導➡勧告➡命令 ※命令になると、書面で行う。命令違反は最大50万円の罰金
- 強制代執行 → 所有者等（相続人や推定相続人など）へ費用の請求
※景観を損ねるような場合も、特定空家の指定が行われる場合があるということで、見た目で指定されることがあるということです。
特定空家の指定、判断基準については、具体的には管轄する（不動産がある）自治体の条例により行われますが、以下の国の提示する条件に基づぎ解説すると、
建築物が倒壊等の可能性が高いと認められる場合
- 建築物の著しい傾斜
- 建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等
- 著しく衛生上有害であると認められる場合
トレーラーハウス・コンテナハウスを利用して 特定空家に指定されないよう、空家を活用!!
特定空家に指定されないようにするためには、何らかの対策をとる必要があります。例えば、
- リフォームして資産価値を上げる
- 更地にして、不要な土地は売却する
- 駐車場、店舗、旅館業、民泊など、何か利用できないか検討する。
等ですが、コンテナハウスやトレーラーハウスを利用して、空家を立て替えてリニューアルすることをお勧めします。
当社の販売するコンテナハウスは、居住性等の住宅としての性能は、在来の住宅と何ら変わらないばかりか、鉄骨造の耐火建築物とすることが可能で、
高い防火性能が求められる、店舗や宿泊施設、集会所としての利用も可能ですので、空家を住宅として建設することはもとより、
事業用の建物や賃貸用の建物として、収益物件の用途で使用することも可能です。
当社は、空き家や遊休地の活用に積極的に取り組んでおります。宿泊業や飲食業、共同住宅（アパート等）の建設や営業許可についても、一級建築士、行政書士等許認可の専門家とのサポート体制も充実しておりますので、お気軽にご相談いただければと存じます。
コンテナハウスの場合
コンテナハウスの場合は、鉄骨造の建物として建設（設置）可能です。建築基準法上、通常の建築物と同様で、なおかつ、耐火性能が高いので、様々な利用用途が考えられます。
また、縦に重ね、２階建て、３階建てなどの建築物としたり、連結することも可能で、共同住宅やタウンハウス（重層長屋）のように設置し、賃貸住宅や宿泊施設、展墓などに利用できます。
トレーラーハウスの場合
専用のシャーシの上にコンテナを設置し、トレーラーハウスとしてれようすることができます。
トレーラーハウスは自動車ですが、もちろん、ガスや電気、水道を設置し、通常の住居同様に利用す,ことも可能です。
トレーラーハウスの利点は、自動車扱いであるため、移動可能であることと、また、車両であるため、減価償却期間が短く、税制上のメリットが大きいという利点もあります。
